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Le secteur de l’immobilier présente de multiples opportunités d’investissement non seulement dans les villes de Douala et Yaoundé, mais aussi dans les régions du Sud, de l’Est, de l’Adamaoua où sont localisés les futurs sites d’exploitation du port en eau profonde de Kribi, des mines de fer de Mbalam et de Nkout, des mines de cobalt-nickel-manganèse de Nkamouna, de bauxite de Ngaoundal et de bien d’autres.

Ces diverses opportunités représentent plusieurs types de service à fournir tels que : la mise en place des agences immobilières pour la gestion de l’investissement locatif, d’entreprises de promotion immobilières pour la construction, la vente, la gestion et la rénovation de logements, de sociétés spécialisées en aménagement intérieurs, espaces loisirs et autres, et aussi la mise en place de cabinets de syndics de copropriété.
D’après le rapport sur les comptes nationaux 2013 de l’INS, la part de l’immobilier dans le PIB représente un peu plus de 9%, ce qui fait apparaître l’importante part de l’immobilier et l’opportunité d’investissement de ce secteur d’activité.
Avec un déficit de plus de 1,5 millions de logements, le marché camerounais de l’immobilier a un potentiel extraordinaire. Aujourd’hui plus que par le passé, il existe un réel engouement pour l’entrepreneuriat au Cameroun. Pour beaucoup, le secteur immobilier est l’un des secteurs que beaucoup considèrent au vu de son potentiel, comme celui présentant le moins de risque.
Avec la forte demande en biens immobiliers, les investisseurs locaux, l’Etat, les gros investisseurs internationaux sont de plus en plus actifs sur le terrain. À Douala et à Yaoundé, le nombre des constructions impressionnent. La valeur des terrains augmente de plus en plus.
Tous ces éléments imposent pour une bonne maîtrise de ce secteur dans le but de réaliser des investissements maîtrisés, une étude approfondie.

Notre étude sur les secteurs les plus rentables de l’immobilier va s’articuler autour de 4 points focaux, notamment l’identification des secteurs les plus rentables, les contraintes règlementaires encadrant l’activité dans ce secteur, la fiscalité y afférente et la rentabilité qu’on peut en tirer.

1. Identification des secteurs les plus rentables

Le secteur immobilier comprend trois grands domaines :

La gestion immobilière est la gestion appliquée aux immeubles, qu’ils soient résidentiels, commerciaux ou industriels.
La promotion immobilière consiste à réaliser ou à faire réaliser :

•  des opérations de lotissement et d’aménagement de terrains destinés principalement à l’habitat ;
•  la construction ou la rénovation d’immeubles.

Les transactions immobilières
sont des opérations effectuées sur le marché immobilier. Elles peuvent donc être des locations ou des ventes. Elles peuvent être effectuées par un professionnel ou entre particuliers.
Au Cameroun, de ces domaines découlent de nombreux secteurs dont la liste est non exhaustive.
Nous pouvons énumérer comme étant les plus rentables les secteurs suivants :

•  La gestion immobilière;
•  Le lotissement, l’aménagement des terrains à usage d’habitation.
•  La construction ou la rénovation d’immeubles

Une fois ces secteurs identifiés, il est logique d’étudier le cadre règlementaire qui encadre les professions immobilières au Cameroun.

2. Les contraintes réglementaires

Il s’agit notamment de la loi 97/003 du 10 Janvier 1997 relative à la promotion immobilière, le décret N° 2007/1419/PM du 02 Novembre 2007 fixant les conditions d’application de la loi N° 97/003 DU 10 Janvier 1997 relative à la promotion immobilière, la loi N°2001/020 du 18 Décembre 2001 portant organisation de la profession d’agent immobilier et le décret N° 2007 / 1138 /PM DU 03 Septembre 2007 Fixant les modalités d’application de la loi n°2001/020 du 18 décembre 2001 portant organisation de la profession d’agent immobilier.
S’agissant de l’activité de promoteur immobilier, l’exercice en tant que personne physique est subordonné à la possession de la nationalité camerounaise, ou l’appartenance à un pays étranger ayant conclu un accord de réciprocité avec le Cameroun.
Il faut être âgé d’au moins 21 ans, être en règle vis-à-vis de l’administration fiscale et la sécurité sociale. L’exercice de la profession de promoteur immobilier est soumis à un agrément préalable. L’agrément est octroyé par un arrêté du ministre chargé de l’habitat après avis favorable de la commission consultative de la promotion immobilière.
La demande d’agrément est souscrite par la personne physique ou par les représentants légaux ou statutaires de la personne morale. Tout demandeur à l’agrément doit justifier d’un capital suffisant et de compétence personnelle avec l’engagement de s’assurer le concours d’hommes de l’art et d’un personnel qualifié.
Tout demandeur à l’agrément doit remplir les conditions légales requises pour être commerçant. Le silence de l’administration, soixante (60) jours après la réception de la demande d’agrément, vaut acceptation.
L’exercice de la profession de promoteur immobilier est subordonné au versement d’une garantie financière minimum de 25.000.000FCFA (vingt cinq millions de francs) et à la souscription d’une assurance responsabilité civile, d’une caution déposée dans une banque agréée et versée dans un compte ouvert au nom du promoteur immobilier , d’une caution écrite fournie par un établissement de crédit agréé par le ministère chargé des finances et la COBAC.
Il existe des incompatibilités, notamment les officiers ministériels et leurs clercs, les syndics de règlement judiciaire et de liquidation de biens, les administrateurs judiciaires. De même, une personne ayant fait l’objet d’une condamnation définitive non amnistiée à une peine d’emprisonnement pour atteinte à la confiance des personnes, des infractions contre la fortune d’autrui ou pour faillite ne peuvent être promoteur immobilier.
Pour exercer cette activité en tant que personne morale, il faut être constitué en société de promotion immobilière, avoir un siège au Cameroun, être en règle vis-à-vis des administrations fiscale et sécurité sociale.
La loi relative à la promotion immobilière impose de justifier de la garantie financière citée plus haut, d’avoir des représentants légaux, de tenir une comptabilité.
Tout promoteur étranger désirant exercer au Cameroun doit se mettre en association ou en groupement avec un promoteur Camerounais agréé ou un investisseur de nationalité Camerounaise.
Tout comme la profession de promoteur immobilier, celle d’agent immobilier est encadrée par la loi qui fixe les conditions d’exercice.
La loi visée plus haut dispose que sont agents immobiliers, les personnes physiques ou morales qui accomplissent des opérations immobilières et en font leur profession habituelle.
L’agent immobilier doit présenter une garantie financière comprenant une caution déposée dans une banque agréée et versée dans un compte ouvert au nom de l’agent immobilier, une caution écrite fournie par un établissement de crédit agrée par le Ministre chargé des finances et par la Commission Bancaire de l’Afrique Centrale et qui ne peut être inférieure à 15.000.000 FCFA (quinze millions de francs) et une police d’assurance couvrant les risques professionnels, et doit être inscrit au registre des agents immobiliers tenu par le ministre en charge de l’habitat, et se faire délivrer une carte professionnelle par la même autorité.
Sont aptes à exercer la fonction d’agent immobilier :
Les personnes titulaires :

•  Soit d’un diplôme de Licence, à l’issue d’études juridiques, économiques, commerciales, délivré par l’Etat ou tout diplôme équivalent ;
•  Soit d’un diplôme d’Ingénieur civil, d’Urbaniste ou d’Architecte;
•  Soit de l’un des diplômes délivrés par l’Etat ou par un établissement reconnu par l’Etat et figurant sur la liste établie par arrêté conjoint des Ministres chargés respectivement de l’habitat et de l’enseignement supérieur.
•  Les personnes titulaires d’un baccalauréat, justifiant d’une expérience professionnelle d’au moins dix(10) ans et ayant occupé : un emploi permanent dans des organismes qui accomplissent des opérations immobilières;
•  Un emploi dans un établissement relevant d’un titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier;
•  un emploi public lié aux transactions immobilières ou à la gestion immobilière. Les personnes qui assurent la direction d’une entreprise telles que les gérants, mandataires ou celles d’une entreprise individuelle.
•  Dans ce cas, elles doivent justifier de leurs aptitudes professionnelles et avoir exercé pendant au moins cinq (5) ans de manière permanente;

Relativement aux incompatibilités, toute personne faisant l’objet d’une condamnation définitive pour atteinte à la confiance des personnes, infractions contre la fortune d’autrui ou faillite ne peut exercer la profession d’agent immobilier.

3. La fiscalité y afférente.

Les professions d’agents immobiliers et de promoteur immobilier sont des prestations de service assujetties au paiement de la TVA. Ce sont en réalités des activités répondant au régime fiscal commun.
En début d’exercice, obligation est faite de déclarer son activité (article 1er LFP), d’obtenir sa carte de contribuable, de payer sa patente (article C13 & 93). L’agent immobilier ou le promoteur immobilier a également des obligations parafiscales, notamment déclarer son personnel à la CNPS, s’acquitter de la taxe.foncière s’il est propriétaire du local dans lequel il exerce son activité ou les droits d’enregistrement de son bail s’il est locataire.
En cours d’exercice, un acompte sur le chiffre d’affaires de 5.5% est exigible (article 91 CGI).
Le professionnel de l’immobilier sera appelé à s’acquitter de certaines taxes, notamment la taxe de séjour pour la ;location de meublés, les droits d’enregistrement sur le bail (10% du loyer annuel pour un bail habitation et 15% du loyer annuel pour un bail professionnel), la taxe foncière sur la propriété immobilière (0.01% de la valeur de l’immeuble), le revenu foncier ( précompte sur loyer 15% du loyer annuel, plus value sur la cession immobilière 10% sauf pour les zones encadrées par une mercuriale dont la base taxable est de 5% article 90 CGI).
En fin d’exercice, l’impôt sur les sociétés est exigible (33%), de même que l’impôt sur le revenu foncier qui est de 15% en cas de retenue à la source, ou à défaut 5% (article 89 CGI).

4. La rentabilité

Relativement à la rentabilité, la difficulté de trouver des chiffres fiables ne permet pas une véritable analyse comparative, sinon que d’après des sources en charge du ministère de l’habitat, le déficit en logement sur les villes de douala et Yaoundé serait d’au moins 1.000.000
Cette statistique démontre à suffire le potentiel du secteur de l’immobilier au Cameroun qui représente probablement un des investissements les plus sûrs et les plus porteurs du moment.
Sur le plan purement incitatif, l’exercice en tant que personne morale est plus avantageux sur le plan fiscal.
Toute personne peut investir dans l’immobilier au Cameroun. Les conditions sont peut être âpres et rudes, mais le jeu en vaut la chandelle. Il suffit également d’être entouré et conseillé par des professionnels sérieux qui connaissent les lois et les règlements du pays en la matière ainsi que les types de logements que la population recherche, ou les projets susceptibles d’être rentabilisés au mieux.

– Rosalina Pong